¿Cambió significativamente la morosidad de los préstamos hipotecarios ante las recientes modificaciones en el contexto macroeconómico? Un análisis de cosechas.

El cambio en el escenario económico y financiero observado a partir del inicio del segundo trimestre de este año ha planteado un conjunto de desafíos para los deudores, tanto del sector corporativo como del correspondiente a las familias. Respecto a estas últimas surge preguntarnos, en base a la última información disponible, si se ha alcanzado a observar algún cambio significativo en la morosidad de los préstamos hipotecarios otorgados por el sistema financiero en los últimos dos años. Recordemos que este tipo de crédito destinado a personas humanas registró un destacado crecimiento desde mediados de 2016, muy en particular aquellos denominados en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Como se verá en esta nota, en lo que va de 2018 persiste una muy buena calidad crediticia de estas cosechas más recientes de préstamos hipotecarios, mostrando aún niveles de morosidad relativamente muy bajos.

En los últimos años el BCRA viene desarrollando un conjunto de herramientas destinadas a reforzar el enfoque de monitoreo prudencial de los distintos riesgos enfrentados por las entidades de forma individual, así como el sistema financiero en su conjunto. En particular, en el Informe de Estabilidad Financiera del Primer Semestre de 2018 (IEF I-18) publicado en mayo pasado, se introdujo un instrumento adicional para evaluar más adecuadamente aspectos relacionados al riesgo de crédito asumido por las entidades, que comúnmente se denomina “análisis de cosechas” (vintage analysis). Esta herramienta permite agrupar a los préstamos según su momento específico de otorgamiento y, posteriormente, monitorear su desempeño crediticio con el paso del tiempo. Es decir, por ejemplo, para financiaciones originadas en cierto período “t” se evalúan los cambios en su desempeño crediticio en “t+1”, “t+2” y así sucesivamente, hasta alcanzar el momento de finalización o completa madurez de estas1.

El análisis de cosechas genera información adicional tendiente a identificar los factores que podrían estar influyendo sobre el comportamiento de la calidad de la cartera de préstamos. En general, esta última no sólo depende de la evolución de las condiciones generales de la economía (con influencia en la posición financiera de los deudores de manera más o menos extendida) sino también, por ejemplo, de la estrategia y políticas con que las entidades evaluaron (y seleccionaron) a sus clientes y a las condiciones aplicadas en el momento específico del otorgamiento de cada crédito. La mencionada estrategia respecto de los estándares y condiciones crediticias puede cambiar en el tiempo y tornarse más flexible o estricta, influyendo posteriormente sobre el desempeño de los créditos2 (por ejemplo, estrategias de evaluación más flexibles podrían dar lugar a la incorporación de clientes más riesgosos con, eventualmente, capacidad y predisposición de repago relativamente más vulnerables). Así, al desagregar los créditos por período de originación, el análisis de cosechas podría colaborar en evaluar de manera más precisa el impacto de estos factores, presentando una ventaja relativa respecto del tradicional indicador de irregularidad de cartera. En este sentido, podría contribuir a identificar con un poco de mayor antelación, eventuales cambios en el proceso de materialización del riesgo de crédito asumido por los bancos3.

Los resultados del análisis de cosechas presentados en el Apartado 6 del IEF I-18 indicaban que la morosidad de los nuevos créditos hipotecarios generados a partir de 2016 (momento en que se acelera su otorgamiento, fundamentalmente aquellos denominados en UVA) estaba en niveles históricamente bajos al cierre del primer trimestre de 2018. En esta nota incluimos nueva información a junio de 2018. En el Gráfico 1 se puede observar que en el segundo trimestre de 2018 no se presentaron cambios marcados ni con una tendencia definida en la irregularidad de las cosechas de créditos hipotecarios a los hogares4 generadas en los últimos años (según se puede ver con los cambios en el último segmento de cada serie)5. Por ejemplo, el mencionado desempeño mejoró en algunas cosechas como los casos del primer y cuarto trimestre de 2016 (IT-16 y IVT-16), mientras que empeoró en otras (como el II-16, III-16, I-17, entre otras). En general, puede observase que no existe un deterioro marcado en la irregularidad, manteniéndose en niveles acotados para todas las cosechas identificadas (por debajo de 1,5%). En particular, para las dos cosechas más recientes (IV-17 y I-18), los niveles de irregularidad en el segundo trimestre de 2018 son los más bajos entre todas las cosechas seleccionadas (0,07%).

Cuando se analizan los datos en forma acumulada6 -con el fin de contar con cierta aproximación a la probabilidad de que algún deudor de una cosecha específica pase a ser moroso al menos alguna vez en la vida del crédito—, se observan curvas de irregularidad significativamente más planas para las cosechas de fines de 2016 en adelante en comparación con aquellos créditos con mayor maduración (ver Gráfico 2). Como puede observarse, las cosechas más recientes tardan a lo sumo un año y medio en mostrar una tasa acumulada de 1% de irregularidad. Este valor es menor a la mitad del promedio de irregularidad alcanzado por el resto de las cosechas más antiguas cuando llegaron a ese mismo plazo de maduración. En este sentido, se puede observar que para todas las carteras de hipotecarios originados desde fines de 2016 a la actualidad, la irregularidad acumulada alcanzada en los períodos subsiguientes constituye mínimos históricos cuando se los compara con las carteras originadas en los últimos 8 años (ver Gráfico 3, para plazos de maduración de 3 a 21 meses para cada cosecha trimestral). Cabe destacar que en este período (fines de 2016 y principio de 2018) se registró una combinación de variación positiva del nivel de actividad económica, implementación del crédito UVA (con la característica de poseer una menor carga inicial de la deuda comparada con el crédito tradición a tasa de interés fija nominal) y condiciones crediticias favorables para este tipo de préstamos (por ejemplo, según la ECC hubo cierto sesgo a la relajación de estándares e importante aumento de la demanda). En ese lapso, el saldo de crédito hipotecario del sistema financiero a las familias aumento en términos reales más de 200%. No obstante este crecimiento, el endeudamiento total e hipotecario del sector familias continúa en niveles relativamente bajos.

En línea con lo mencionado en el párrafo anterior, los créditos hipotecarios en unidades UVA no sólo están participando cada vez más en la totalidad de este tipo de líneas crediticias7 sino que, además, lo hacen con mejor desempeño crediticio relativo. En el Gráfico 4 se desagrega e identifica el comportamiento particular de los créditos hipotecarios en UVA. Como se puede observar, a diferencia del Gráfico 1 las cosechas de créditos hipotecarios UVA no superan en ningún momento una irregularidad del 0,4%.

Considerando el indicador de irregularidad acumulada específicamente para los créditos UVA, también se percibe un adecuado desempeño crediticio (ver Gráfico 5), incluso mejor que el observado en el resto de los créditos hipotecarios generados en los últimos trimestres (ver Gráfico 6). Lo que se observa también es que entre las primeras cosechas UVA (por ejemplo, las generadas durante el tercer y cuarto trimestre de 2016) se ha observado un mayor deterioro relativo en comparación con las posteriores.

De esta manera, si bien la generación de nuevos créditos hipotecarios a las familias se ha desacelerado en los últimos meses8, como se desprende de esta Nota la morosidad no ha mostrado cambios significativos  en lo que va de 2018 entre las distintas cosechas crediticias, manteniéndose en niveles bajos tanto en el total de créditos hipotecarios como en los hipotecarios denominados en UVA en particular. Cabe señalar que si bien el desempeño de los estándares crediticios de los bancos mostró cierto sesgo a relajarse en los últimos años, esta tendencia no ha sido significativa9, permitiendo que se mantengan requerimientos conservadores en la generación de líneas hipotecarias, en particular en términos de las relaciones de préstamos a valor de la propiedad, y carga de la deuda en relación a los ingresos de las familias.

Guillermo Bidart, Jorge Golla y Marcelo Raffin


1 Para un desarrollo metodológico pormenorizado, ver Apartado 6 del IEF I-18.
2 Parte de esta información es recopilada trimestralmente por el BCRA mediante la Encuesta de Condiciones Crediticias que lleva adelante desde fines de 2009.
3 Más aún, al ayudar a evaluar la situación corriente respecto del ciclo financiero, este tipo de análisis podría llegar a sumar información valiosa en el proceso de administración del margen contracíclico de capital.
4 Cuando se haga referencia a hogares o familias a lo largo de esta Nota, debe entenderse deudores clasificados como personas humanas en la Central de Deudores del Sistema Financiero.
5 La metodología de este ejercicio implica la evaluación de la irregularidad de las cosechas en el último mes de cada trimestre.
6 Esta metodología es levemente diferente a la comúnmente utilizada de ratio de irregularidad. Este último evalúa el saldo en situación de mora en el numerador en términos del saldo total en cada momento, en ambos casos ajustado por amortizaciones de capital y, de corresponder, acumulación de intereses y otros ajustes (ambos factores que pueden impactar sobre el desempeño de la irregularidad). Por su parte, el ratio de irregularidad acumulado se calcula considerando sólo el monto original del crédito (sin ajustes de ningún tipo), tanto para el numerador como el denominador. En el caso en que el deudor pase a situación irregular en algún momento de la vida del crédito (se considera cualquier mes en que haya observado tal desempeño), se lo considerará posteriormente siempre en esa situación, independientemente que luego muestre alguna regularización su situación.
7 Para un mayor detalle sobre esta evolución, ver IEF I-18 Capítulo II Situación del Sistema Financiero, Gráfico 2.3.
8 Para más información ver últimas ediciones del Informe sobre Bancos.
9 Se observa también un cierto sesgo hacia la aplicación de estándares más restrictivos en los últimos trimestres.