Crédito hipotecario: un mercado de capitales más profundo para potenciar el dinamismo del financiamiento bancario

Se sancionó la Ley N°27.440, conocida como Ley de Financiamiento Productivo (LFP) que, entre otros objetivos, incluye el logro de un mayor desarrollo del mercado de capitales doméstico1 y el impulso del financiamiento hipotecario y del ahorro. Si bien el accionar del mercado de capitales implica una alternativa a la intermediación financiera tradicional, su actividad puede potenciar a la de los bancos. Así, en este post se analizará cómo un mercado de capitales más profundo permitiría fortalecer el otorgamiento de crédito en general y de largo plazo (por ejemplo, a través de hipotecas) en particular, al facilitar una mayor diversificación del fondeo bancario y brindar alternativas para mitigar los riesgos propios del otorgamiento de crédito hipotecario por parte de las entidades financieras (riesgo de crédito, riesgo de liquidez vinculado al descalce de plazos, riesgo de moneda, riesgo de tasa de interés)2.

Con el crédito hipotecario cobrando impulso, una de las formas que tienen los bancos para mantener esta tendencia es la securitización o titulización de carteras, transformando préstamos ya otorgados en fondos líquidos (que pueden ser usados para otorgar nuevos préstamos). En el mercado argentino no se realizaban securitizaciones con hipotecas como activo subyacente desde hace más de 6 años (ver Gráfico 1), hasta que en abril se llevó a cabo la primera operación con créditos hipotecarios en UVAs. En este contexto, la LFP busca modernizar la figura de la letra hipotecaria (que facilita el proceso de securitización, dado que lo que se tituliza son créditos instrumentados bajo esta figura legal3), teniendo en cuenta las características del mercado hipotecario en la actualidad (préstamos con cláusula de actualización), además de agilizar el procedimiento de cesión de estas letras. Además, la LFP establece, para aquellos fideicomisos financieros con oferta pública usados para titulizar préstamos hipotecarios, una exención del plazo máximo (que es de 30 años para los fideicomisos en general). Por otra parte, la LFP introdujo una exención del impuesto a las ganancias para los fideicomisos con oferta pública (tributan las ganancias distribuidas entre los inversores)4.

Es importante recalcar que en el mercado doméstico el tipo de operaciones de securitización que se llevan a cabo son típicamente con estructuras tradicionales y no productos estructurados de complejidad. Con respecto a la regulación aplicada localmente a las entidades financieras en lo que refiere a las securitizaciones, cabe mencionar que cumple con los estándares recomendados por el Comité de Basilea vinculado a este tipo de operaciones en materia de capitales mínimos5. En particular, recientemente se realizaron cambios en la normativa local (Com. “A” 6.433) en base a la revisión del esquema de securitización del Comité de Basilea y de los criterios establecidos por IOSCO-Basilea para fomentar el uso de estructuras simples, transparentes y confiables6.

Las operaciones en el mercado de capitales también pueden ayudar a que los bancos administren algunos de los riesgos asociados al otorgamiento de créditos hipotecarios, como los descalces de plazo y de partidas ajustables por CER / UVA. Por ejemplo, con un mercado más desarrollado y continuos avances en el proceso de desinflación, será menos costoso fondearse a plazos cada vez más largos a través de obligaciones negociables. En este sentido, si bien los bancos y otras entidades del sector financiero son unos de los principales colocadores de obligaciones negociables en el mercado doméstico, hasta el momento el plazo para las operaciones en pesos es bastante acotado (ver Gráfico 2). Por ejemplo, en 2017 el plazo promedio ponderado de colocación para bonos de entidades financieras en pesos nominales estuvo por encima de los 2,6 años (aunque hubo operaciones puntuales por hasta 5 años de plazo), mientras que en lo que va de 2018 este plazo fue cercano a 2,2 años.

Un caso de particular relevancia en términos del fondeo de crédito hipotecario está dado por las obligaciones negociables en UVA, cuya emisión permitiría disminuir no sólo descalces de plazo sino también descalces en CER / UVA. Desde que se aprobó la emisión de este tipo de instrumentos (Com. “A” 6.204 de 2017), hubo 7 operaciones, por plazos entre 2 y 4 años. Estas operaciones fueron por un monto total cercano a $6.000 millones (medido en pesos nominales).

Con respecto a la demanda de instrumentos de largo plazo (fideicomisos financieros vinculados a hipotecas, obligaciones negociables), la LFP introduce ciertos cambios que buscan fomentar el ahorro y el desarrollo de vehículos que potencien esta demanda. Por ejemplo, admite la constitución de fondos comunes de inversión abiertos o cerrados para la inversión de ahorros voluntarios destinados al retiro de sus cuotapartistas. Por otra parte, se introduce la figura de los fondos comunes de inversión destinados exclusivamente a inversores calificados (que tendrían límites de inversión menos restrictivos).

Volviendo a los bancos, otra alternativa para que administren ciertos riesgos que pueden surgir en un contexto de dinamismo en el otorgamiento de crédito hipotecario está dada por el uso de derivados y la LFP introduce un capítulo entero vinculado a su regulación. Por ejemplo, descalces de tasa o aquellos vinculados al CER podrían ser administrados a través de swaps, contratos a término (futuros y forwards) y opciones, mientras que el riesgo de crédito podría tratarse con derivados específicos como los credit default swaps. Hasta el momento, sin embargo, la posibilidad de obtener cobertura a través de derivados es muy acotada, dada la disponibilidad limitada o inexistencia de instrumentos adecuados (en Argentina el mercado de derivados está mayormente explicado por contratos a término de tipo de cambio y las opciones sobre acciones7). La LFP recientemente sancionada propone un marco regulatorio para los mercados de derivados que incorpora disposiciones fundamentales para ejecutar este tipo de contratos, en línea con los estándares internacionales8. Con respecto a las alternativas de cobertura, la LFP también introduce la posibilidad de que las compañías de seguros cubran el riesgo de crédito asociado a préstamos hipotecarios.

Por último, si bien en la actualidad la posición regulatoria de capital de los bancos es holgada, en un contexto de crecimiento de la intermediación financiera en general (en parte explicado por el crédito hipotecario) eventualmente la dinámica del crédito podría llegar a verse condicionada por necesidades de capital. En este sentido, un mercado de capitales más profundo facilitará la colocación de acciones (o de deuda subordinada asimilable a capital) por parte de los bancos, transacciones que mostraron un resurgimiento en 2017, en un contexto de mejora en las cotizaciones de estos instrumentos (ver Gráfico 39).

En conclusión, un mayor desarrollo del mercado de capitales local (de la mano de una mejora en el contexto macroeconómico y de las modificaciones introducidas por la LFP) ayudaría a potenciar el crecimiento que se viene observando en la intermediación financiera, en especial en lo que respecta al otorgamiento de crédito a largo plazo (con énfasis en el financiamiento hipotecario). De esta manera, están dadas las bases para que el financiamiento hipotecario siga cobrando impulso a través de un proceso que está siendo monitoreado para asegurar que se su dinámica sea sustentable10.

Manuel Duarte Inchausti


1 Incluyendo la modificación de la Leyes 26.831 (mercados de capitales), 24.441 (fideicomisos), 24.083 (fondos comunes de inversión), 23.576 (obligaciones negociables), 27.264 (pagarés) y regulaciones de instrumentos derivados, entre otros.
2 Ver, por ejemplo, “Housing finance policy in emerging markets”, editado por Loïc Chiquier y Michael Lea (Banco Mundial, 2009)
3 Tal como las define el artículo 35 de la ley 24.441, las letras hipotecarias son títulos valores con garantía hipotecaria (emitidos por el deudor, correspondientes sólo a hipotecas de primer grado, que se transmiten por endoso, facilitando la comercialización de créditos).
4 En términos más generales, para dar impulso al desarrollo de proyectos inmobiliarios y de infraestructura, se otorgan beneficios impositivos para FCI cerrados y fideicomisos financieros que cumplan con ciertas pautas.
5 Ver “Regulatory Consistency Assessment Programme (RCAP) Assessment of Basel III risk-based capital regulations – Argentina” (BIS, septiembre de 2016).
6 Ver “Revisions to the securitisation framework” (BIS, julio de 2016) y “Criteria for identifying simple, transparent and comparable securitisations” (BIS e IOSCO, julio de 2015).
7 Si bien las economías emergentes suelen mostrar una mayor volatilidad (lo que generaría mayor interés en el uso de derivados para administrar riesgos), en líneas generales sus mercados de derivados muestran un tamaño acotado en comparación con los de economías desarrolladas (con mayor probabilidad de que los derivados con subyacente vinculados a emergentes se negocien off-shore) y con fuerte ponderación de los derivados de moneda. Ver, por ejemplo, “Emerging derivatives markets?” (Upper y Valli, BIS, 2016).
8 La ley incorpora la posibilidad de resolución anticipada ante el concurso o quiebra de una contraparte, con compensación de posiciones (neteo), además de la ejecución automática y extrajudicial de las garantías para derivados y pases celebrados y/o registrados en el ámbito de mercados autorizados por la CNV (o con contrapartes extranjeras en ámbitos de negociación que cumplan con formalidades registrales exigidas por la CNV). Se introduce además la figura de las entidades de registro de operaciones de derivados.
9 En 2016-2017, y luego de casi 10 años sin colocar acciones en los mercados, los bancos suscribieron nuevos papeles por un monto cercano a $41.500 millones. Si bien el grueso de este monto refleja operaciones realizadas en los mercados internacionales, una parte correspondió al mercado doméstico.
10 El monitoreo de la evolución del crédito hipotecario es presentado, por ejemplo, a través del Informe de Estabilidad Financiera del BCRA. Por otra parte, la LFP explicita, como una de las funciones del regulador de los mercados de capitales (la Comisión Nacional de Valores), el evaluar y dictar regulaciones tendientes a mitigar situaciones de riesgo sistémico.