¿Cómo cambia el nivel relativo de deuda de las familias en el nuevo contexto de expansión del crédito hipotecario?

Como se ha venido analizando en los distintos Informes que publica el Banco Central1, desde el segundo semestre de 2016 se observa un sostenido incremento del crédito hipotecario canalizado a las familias, en un escenario en el que también se expanden las restantes líneas de financiamiento a este segmento. Ante este contexto, surgen algunas preguntas de relevancia cuya respuesta es conveniente tratar de responder. Por un lado, ¿cómo impacta esta expansión del crédito a los hogares, especialmente aquel destinado a la adquisición o refacción de viviendas, en los indicadores de endeudamiento de este sector? Por otro lado, ¿a qué segmentos de la población se están canalizando los nuevos créditos hipotecarios?

El incremento del crédito bancario a los hogares ha sido significativo en los últimos meses, acumulando al cierre de 2017 un aumento interanual de 23% en términos reales. Este crecimiento interanual se extiende hasta 136% si se considera, en particular, la evolución de las líneas hipotecarias (dato a noviembre). Este desempeño es destacable, en especial si se considera que a diciembre de 2015 los bancos sólo financiaban mediante líneas hipotecarias a 194.300 familias —con un sendero de caída desde 2012—, incorporándose más de 53.000 nuevos2 deudores entre enero de 2016 y octubre de 2017.

En este marco, el nivel de endeudamiento de los hogares se ha incrementado gradualmente en los últimos meses. Desde fines de 2015 y hasta noviembre de 2017 el indicador el endeudamiento agregado de las familias como porcentaje de la masa salarial formal anual pasó de 19,6% a 23,3%, creciendo 3,7 puntos porcentuales —p.p.—, representando las líneas hipotecarias a las familias 1,8 p.p. del total (Gráfico 1).

Si medimos el endeudamiento de las familias en términos del Producto Interno Bruto —PIB— de la economía, observamos que el mismo aumentó de 6,5% a 7,1% desde diciembre de 2015 hasta la actualidad (+0,6 p.p.) (Gráfico 1), con 0,6 p.p. del total explicado por los créditos para la compra o refacción de inmuebles. Debe señalarse que este endeudamiento sectorial está muy por debajo de lo observado tanto en otras economías de la región —16,2% en México y 19,4% en Brasil— como en países desarrollados —55% en Italia, 85% en EEUU, 91% en el Reino Unido, 105% en Australia3, entre otros—. Esta diferencia se hace aún más significativa al considerar las líneas hipotecarias a las familias que, por ejemplo, representan casi 44% del PIB en promedio en economías desarrolladas.

Los párrafos precedentes dan un buen panorama sobre el bajo nivel de endeudamiento que, en promedio, tiene el agregado de los hogares argentinos. No obstante, un análisis más adecuado respecto del grado de acceso al financiamiento como del monitoreo de las condiciones de estabilidad financiera requiere evaluar el nivel relativo de endeudamiento que prevalece en los distintos estratos de ingresos de la población. Esto permitiría identificar desempeños potencialmente heterogéneos entre segmentos de familias, que no sean captados en el análisis agregado antes realizado. Un ejercicio de estimación de estas características fue llevado adelante en el Apartado 3 del Informe de Estabilidad Financiera del Segundo Semestre de 2016. Usando metodología similar4, con información más reciente que ya incorpora los efectos de la expansión crediticia de los últimos meses, se pueden observar las siguientes tendencias:

•   Por un lado, considerando la distribución por deciles de los individuos con remuneraciones en relación de dependencia (población considerada en el ejercicio)5, de modo que cada estrato tenga la misma cantidad de individuos, los ratios estimados de deuda a octubre de 2017 verifican una tendencia ligeramente decreciente conforme aumenta el nivel de ingresos de los individuos (Gráfico 2). Se observa un mínimo de endeudamiento en términos de los ingresos de 18,8% en el decil de mayores ingresos (decil 10, con ingresos anuales que superan los $496 mil) y un máximo de 34,8%, como es de esperar, en el decil de menores ingresos (decil 1, con remuneraciones que van entre $8 mil y $83 mil anuales) que está generalmente más apalancado. Los deciles intermedios presentan niveles de endeudamiento relativamente similares, en el orden de 21,1% a 21,5% de sus ingresos anuales.

•   Por otro lado, como se observa en el gráfico anterior la participación de las distintas líneas de crédito en el endeudamiento total es diferente según cada estrato de ingresos: mientras que los préstamos hipotecarios contribuyen con 4,3 p.p. del endeudamiento del decil de mayores ingresos6 —decil 10— (o 23% del total de endeudamiento de este segmento), alcanzan 1,3 p.p. en los individuos del decil 5 de ingresos (6,2% del total), valores que son gradualmente decrecientes a medida que se avanza hacia los rangos de menores ingresos7. A la vez, se observa una mayor ponderación de los créditos personales y mediante tarjetas en los estratos de menores ingresos8.

•   Al comparar los niveles de endeudamiento por estratos del Gráfico 2 con los observados a mediados de 2016, momento en el que el crédito al sector privado aún no comenzaba a reactivarse, se verifica que el crecimiento de los mismos es difundido en todos los rangos de ingresos. De esta manera, se observa un incremento en la utilización del crédito bancario que tendería a alcanzar a los distintos segmentos de la población bajo estudio en este ejercicio.

•   Como se observa en el Gráfico 3, gradualmente crece la participación del endeudamiento hipotecario en los distintos estratos de ingresos, no sólo en el más alto. Así, la ponderación de los hipotecarios tiende a casi duplicarse entre medios de 2016 y fines de 2017, especialmente en los estratos de menores ingresos.

•   Finalmente, respecto a los nuevos deudores hipotecarios que entraron desde mediados de 2016 y hasta octubre de 2017, 32,7% pertenecía al decil de mayores ingresos (10), 20,6% al decil 9, 25,5% al decil 8, 7,0% al decil 7 y el 14,2% a los restantes estratos (Gráfico 4)9. De esta manera se observaría que no sólo el estrato de ingresos más altos tiene acceso a los créditos hipotecarios, sino que gradualmente estas líneas se van volcando a segmentos de menores ingresos de la población, en parte como resultado de las medidas tomadas por el BCRA en los últimos 2 años, entre las que se destaca la implementación de los préstamos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA)10.

Guillermo E. Bidart y Jorge A. M. Golla


1 Ver distintas ediciones del Informe sobre Bancos, Informe Monetario Mensual, e Informe de Estabilidad Financiera, entre otros.
2 Altas de deudores. No considera el efecto de deudores que finalizan su relación contractual en el período (bajas).
3 Elaborado en base a datos del FMI.
4 Como se describe en la publicación antes citada, en este ejercicio se recurre a la información disponible en el Régimen de Deudores del Sistema Financiero que lleva adelante el BCRA, que brinda información sobre los créditos que cada individuo mantiene con las entidades financieras, fideicomisos financieros, entidades no financieras emisoras de tarjetas de crédito/compra y/u otros proveedores no financieros de crédito. Por otro lado, se utiliza el Régimen Informativo sobre Pago de Remuneraciones (recabado por esta institución) que, también a nivel de individuos, recolecta información sobre el importe depositado por los empleadores en las cuentas sueldo de los empleados en relación de dependencia (descontado el impuesto a las ganancias y otros descuentos de haberes, e incorporando las asignaciones familiares cobradas). Para el ejercicio de estimación se consideraron los ingresos percibidos por los empleados en relación de dependencia en los doce meses que van desde noviembre de 2016 hasta octubre de 2017. Dentro de un universo de 8,95 millones de individuos que reportaron ingresos durante los meses bajo análisis, se utilizaron aquellos que cumplieron dos requisitos: tener al menos seis remuneraciones en el año, y que la remuneración anual sea mayor a un Salario Mínimo Vital y Móvil. De esta manera se buscó descartar observaciones extremas, y quedó finalmente un total de 7,18 millones de asalariados (para poner esta magnitud en perspectiva, la cantidad de ocupados estimada por el INDEC en la Encuesta Permanente de Hogares del tercer trimestre de 2017 fue de 11,7 millones de personas, referida a un universo de población de aproximadamente 27,6 millones —estimación para los 31 aglomerados urbanos en los que se realiza la encuesta—).
5 Como se ha mencionado, esta distribución por deciles está en función de los datos disponibles del Régimen Informativo sobre Pago de Remuneraciones, lo que representa sólo un subconjunto de la población relevada en la Encuesta Permanente de Hogares. Como es de esperar, los individuos para los que se cuenta con información en el Régimen antes mencionado, en general se concentran en los deciles más altos de la distribución del ingreso a nivel poblacional según la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC.
6 Como se menciona en el Apartado 3 del Informe de Estabilidad Financiera del Segundo Semestre de 2016 antes citado, por las características de la información contenida en cada uno de los regímenes informativos comentados, los indicadores obtenidos deben ser interpretados con cautela. Por un lado, el ejercicio de estimación muestra resultados referidos exclusivamente a aquellos deudores con ingresos provenientes de relaciones laborales activas registradas, y no se captan los ingresos de otras fuentes como ser pensiones, jubilaciones, trabajo por cuenta propia, transferencias no asociadas al salario (como alquileres o ganancias financieras por acreencias) o ingresos informales, entre otras. En el caso de los asalariados que tengan otros ingresos además de sus remuneraciones registradas, al no incluirlos en este ejercicio (si bien deberían serlo) los ratios de endeudamiento obtenidos pueden quedar sobrestimados. En lo referido al Régimen Informativo de Deudores, la falta de desagregación de la deuda entre codeudores implica que allí existe un sesgo sobre la deuda asignada a cada estrato de ingresos (especialmente en el caso de las líneas hipotecarias).
7 Este tipo de endeudamiento es ligeramente más alto en el decil de menores ingresos, probablemente por una subestimación de ingresos en este segmento, ante la existencia potencial de otras fuentes de ingresos no captados en este Régimen del BCRA (ver nota al pie número 6).8 IAC, sigla en inglés (Infrastructure as an Asset Class).
8 Esto es relevante ya que, como resultado de las diferentes estructuras de plazos y tasas a las que se otorga cada línea de crédito, la carga de la deuda que se deriva del mismo saldo total puede variar de forma significativa según la composición por tipo de préstamo.
9 Aquí se considera el subconjunto de nuevos deudores hipotecarios que tienen remuneraciones en relación de dependencia y que, al mismo tiempo, cumplen con los requisitos explicados en el pie de página número 4.
10 Los créditos en UVA, en comparación con los préstamos hipotecarios tradicionales (en pesos a tasa de interés nominal), poseen una cuota inicial sustancialmente menor para cada monto y plazo determinados, ampliando las posibilidades de acceso de la población. Para un mayor detalle ver en Ideas de Peso notas de marzo de 2017 “Créditos Hipotecarios UVA: ¿Es un instrumento que puede ampliar el acceso a la vivienda?” de Pablo Ayub y Marcelo Raffin, y “Préstamos con UVA: El alargamiento de plazos se hace más importante” de Francisco Dabusti de abril del mismo año.

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