Préstamos con UVA: el alargamiento de plazos se hace más importante

Una diversidad de variables entra en juego a la hora de sacar un préstamo hipotecario. Una primera dimensión asociada a cuestiones estructurales, propias del mercado inmobiliario y de la economía: nivel de ingreso, valor de la propiedad, evolución de las tasas de interés y de los precios. Una segunda categoría de variables propias del crédito: relación cuota-ingreso (C/Y), costo financiero total (CFT), plazo del préstamo y tipo de préstamo (a tasa de interés fija, variable o combinada, con capital ajustable, etc.).

En la Argentina, el costo de endeudamiento históricamente elevado limitó el acceso al financiamiento hipotecario. En este sentido, como mostraron Pablo Ayub y Marcelo Raffin, los nuevos créditos hipotecarios en UVA (unidad de valor adquisitivo) acercan una solución.

Con la aceleración inflacionaria de 2007, el CFT de los préstamos hipotecarios aumentó, ubicándose en gran parte del período en torno al 20%. La oferta de créditos con UVA presenta un CFT que va del 3,5% al 7%, dependiendo del banco, del plazo y de la relación comercial con la entidad. Esta reducción aumentó marcadamente la capacidad de endeudamiento de los hogares.

Junto con esta clara mejora, la disminución del costo genera un segundo avance menos evidente. Con un CFT de 20%, alargar el plazo del préstamo de 20 a 30 años genera sólo una pequeña reducción en la cuota inicial ($28 menos por cada $100.000 de crédito).1 En cambio, con un préstamo con UVA al 5%, la diferencia entre la cuota a 20 años y a 30 años resulta significativa ($123 menos, una reducción más de 4 veces mayor que en el esquema tradicional), justificando un alargamiento del plazo en función de la posibilidad de sacar un préstamo de mayor monto.

En síntesis, los nuevos préstamos con UVA, además de ampliar la capacidad de endeudamiento a los hogares, les permiten aprovechar mejor las posibilidades que otorga un alargamiento de plazos. De manera complementaria, otros elementos deberían incorporarse a la hora de analizar la conveniencia de sacar un crédito hipotecario. Entre ellos, la evolución del salario real y la marcha del precio de los alquileres, representando este último el costo de oportunidad de endeudarse.

Francisco J. Dabusti


1 Todos los cálculos se realizaron considerando un préstamo con sistema de amortización francés.