Créditos hipotecarios UVA: ¿es un instrumento que puede ampliar el acceso a la vivienda?

Estimación del monto máximo del préstamo para distintos niveles de ingreso requerido.

En la actualidad los préstamos hipotecarios a las familias otorgados por el conjunto de bancos alcanzan a representar sólo 0,3% del PIB (frente a un promedio de aproximadamente 15% para una muestra de países de economías emergentes). En este marco, los créditos hipotecarios en UVA —unidad de valor adquisitivo— han venido tomando relevancia desde su creación.

Los créditos en UVA, en comparación con los préstamos hipotecarios tradicionales (en pesos a tasa de interés nominal), poseen una cuota inicial sustancialmente menor para cada monto y plazo determinados. En un crédito en UVA ya no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual pérdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflación. Esto es así, dado que el mecanismo de denominación utilizado (relacionado a la evolución del índice general de precios) evita la licuación del capital adeudado. Precisamente, así sucede en un crédito a tasa de interés nominal. Consecuentemente, las cuotas iniciales de este tipo crédito hipotecario tiende a ser tan alta: al deudor le es requerido desembolsar en un año aproximadamente un cuarto del monto del préstamo obtenido.

La característica del crédito en UVA —de dar lugar a una cuota relativamente menor—, conjuntamente con la relación solicitada entre la cuota y el ingreso (familiar) del solicitante, configuraría una nueva situación en donde: 1) un determinado monto de préstamo puede ser tomado ahora por un mayor número de solicitantes, incluyendo el caso de hogares de ingresos relativamente menores que logran acceder por primera vez a un crédito; 2) para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden acceder a un monto de préstamos (y valor de la vivienda) mayor. En otras palabras, los créditos en UVA tienen un efecto potencial de ampliar el acceso a la compra de la casa propia.

Veamos un ejemplo. Una cuota mensual inicial equivalente a $5.000 (que podría pagar una familia con un ingreso de $20.000, dada una relación cuota ingreso de 25%) permitiría acceder a un monto de préstamo de $700.000 bajo la modalidad de créditos en UVA, en tanto que sólo podría conseguir $270.000 con un hipotecario tradicional.1

A partir de un relevamiento reciente de la información disponible2, se estimó el monto máximo —expresado en moneda nacional y en dólares— que una familia puede obtener a través de un crédito hipotecario en UVA (ver tablas adjuntas abajo o descargar archivo). Actualmente, al menos 13 bancos ofrecen créditos en UVA. Las condiciones de los créditos presentan ciertas diferencias entre los bancos y también son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad: (i) los plazos ofrecidos se ubican entre 15 y 30 años; (ii) las tasas de interés entre 3,5% y 8,5%; (iii) la relación cuota/ingreso entre 25% y 35%; y (iv) la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) entre 60% y 80%.

Un proceso de expansión en el uso de los créditos en UVA —deseable en términos de ampliar el acceso a la vivienda y lograr una mayor profundidad del sistema financiero—, necesita de un contexto que permita una adecuada administración de riesgos, tanto a nivel de entidades individuales como sistémico. Se debe monitorear la evolución en los balances al tiempo de generar instrumentos que faciliten el crecimiento de esta herramienta sin descuidar la estabilidad financiera. En este sentido se destacan, por ejemplo, los avances recientes en términos de actualización del manual de originación (al facilitar la “securitización”) y la habilitación de nuevos instrumentos de fondeo a mayor plazo y ajustables por CER, entre otros.

Pablo Ayub y Marcelo Raffin


1 Aquí, sólo a los efectos de ilustrar la comparación, se toma en ambos casos un préstamo a 20 años, con CFT de 5,9% para UVA y de 22% para el tradicional.
2 A partir de información en las páginas web de los bancos que ofrecen esta línea de crédito y de información periodística (la información está sujeta a revisión).